תנאי מימון אטרקטיביים – מלכודת או הזדמנות?

דרכי המימון בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן והצעות המומחים הופכות להיות יותר ויותר יצירתיות. הסיבות הן ירידה חדה ברכישת דירות, היחלשות קצב ההכנסות ומנגד ההוצאות הקבועות שאינן עוצרות. הריבית הגבוהה במשק מקשה על הקונים והתוצאה היא  שפרויקטים רבים משווקים בשיטת מימון המאפשרת לרוכשים לשלם במועד חתימת החוזה אחוז קטן מערך הדירה, ואת היתרה מאוחר יותר – בסמוך לאכלוס. החלוקה הנפוצה ביותר היא 20% בחתימה ו-80% בזמן האכלוס.

כך הרוכשים נהנים מתקופת חסד כל עוד הדירה בבנייה, והיזם, שמאפשר את הסדרי המימון האטרקטיביים לכאורה, מגדיל את פוטנציאל התממשות העסקה.

לאחרונה אף התפרסמו הסדרים שמציעים תשלום ראשון נמוך יותר: 5% בחתימת החוזה ו- 95% אחר כך! שוב, אטרקטיבי לכאורה. מכירות בשיטה זו מגדילות את הסיכון לכל הצדדים בעסקה. הרוכשים יכולים להיקלע לקשיים שלא יאפשרו להם לעמוד בתשלומים, בין אם בשל סירוב בנקים למתן משכנתה, עיכוב במכירת הדירה הנוכחית או עלייה משמעותית במדד תשומות הבנייה.

מגמת הריבית של בנק ישראל בשנתיים האחרונות

קנה עכשיו, שלם אחר כך

בשל הדחייה המובנית בעסקה, היזם נדרש להשיג יותר מימון לבנייה, ובכך מגדיל את היקפי המינוף. יום האכלוס החגיגי עלול להיות יום דאגה עבור כולם.

בתקופת הבנייה היזם לוקח הלוואת גישור מהבנק שהופכת למשכנתה באכלוס. מעצם היותה של ההלוואה במסלול המשכנתאות, היא נבחנת בהתאם לקריטריונים של הבנק ובהתאם לרגולציה של בנק ישראל. הבנק מעביר ליזם את התשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה ומחייב את היזם בריבית מראש. בנוסף לריבית זו, עבור כל תשלום מונפקת ערבות/פוליסה שגם היא נושאת ריבית.

הרוכשים לא משלמים את הריבית עד לאכלוס ולכן היזם סופג את עלויות הריביות. המשמעות היא שעלויות הפרויקט יהיו גבוהות יותר. ההיגיון הכלכלי אומר שהעלויות, רובן ככולן, אמורות להיות מושתות על הרוכשים. סביר להניח שיזמים המציעים את המוצר לא יורידו מחירים, וכאן נשאלת השאלה: האם הם יהיו מוכנים לספוג את העלויות והסיכונים?

ההיסטוריה תעיד על מהימנות ההנחה הרווחת: קצב המכירות לא יישאר נמוך לאורך תקופה בשל קצב הילודה הגבוה שמאפיין את ישראל ויוצר ביקושים גבוהים שיחזירו את הקונים לשוק. שאלת השאלות היא מתי. האם בסוף 2023? במהלך הרבעון הראשון של 2024?

רק בעזרת פתרונות יצירתיים וגמישים, שוק הנדל"ן יצלח את המשבר הנוכחי, ואולי אפילו ייצא ממנו מחוזק.