מאמרים
מימון טרום היתר: גישור על פערי הון והאצת הליכי תכנון
מענה לשלב שבו טרם ניתן להעמיד את מערך הביטחונות המקובל בליווי סגור, המאפשר ליזם לקדם תכנון, רישוי והשבחה לפני קבלת היתר הבנייה ולפני הכניסה לליווי הפיננסי הסגור.
בפרויקטי נדל"ן רבים קיים פער זמן בין השלב שבו היזם מתחיל להשקיע משאבים בקידום הפרויקט לבין השלב שבו ניתן להעמיד מסגרת ליווי פיננסי סגור. הוצאות הייזום בשלבים המוקדמים – ובהן תשלומים ליועצי תכנון, אדריכלים, יועצים מקצועיים, עורכי דין, אגרות והליכי רישוי – עשויות להצטבר לסכומים משמעותיים לאורך תקופה ממושכת, עוד לפני קבלת היתר הבנייה ופתיחת הליווי הפיננסי.
מימון טרום היתר של רובי קפיטל נועד לגשר על השלב הזה. הוא מאפשר ליזם לקדם את הליכי התכנון, הרישוי וההשבחה בלי לרתק את כל ההון העצמי שלו לפרויקט אחד בשלב שבו אין עדיין תזרים מכירות ואין הכנסות מהפרויקט.
מבנה הביטחונות
בהיעדר יכולת להעמיד משכנתה על המקרקעין בשלב זה, המימון מבוסס על מערך ביטחונות חלופי, המגובש בהתאמה לתמונת המצב של היזם והפרויקט. הביטחונות יכולים לכלול שעבוד עודפים מפרויקטים פעילים אחרים של היזם, שעבודים חוזיים, ערבויות חברה וערבויות בעלים. כל מקרה נבחן לגופו, והרכב הביטחונות נקבע בהתאם לפרופיל הפיננסי של היזם, להיקף פעילותו ולמאפייני הפרויקט. גמישות זו במבנה הביטחונות היא ביטוי מובהק לדרך שבה רובי קפיטל פועלת: יצירתיות פיננסית שמאפשרת להעמיד מימון במקום שגופים אחרים עוצרים.
המימון מועמד בכפוף להחלטת ועדת האשראי, לאחר בחינת היתכנות הפרויקט, לוח הזמנים הצפוי לקבלת היתר, העמדת הביטחונות הנדרשים ויכולת ההחזר.
היתרון המרכזי של מימון טרום היתר ברובי מימון הוא בקיום הרצף עד לשלב הליווי הסגור. הפרויקט נבחן מהשלב המוקדם בידי אותם גורמים שילוו אותו בשלב הבנייה; ההיכרות עם המבנה החוזי, עם בעלי הקרקע ועם לוח הזמנים נצברת מההתחלה; והמעבר לליווי הסגור מתבצע באותה מסגרת.
שאלות נפוצות
-
מתי כדאי לפנות למימון טרום היתר?
כאשר היזם נדרש להשקיע סכומים משמעותיים בקידום הפרויקט בתקופה שלפני קבלת ההיתר ופתיחת חשבון הליווי הסגור – אם לצורך תשלום ליועצי תכנון, ואם למימון הליכי רישוי, רכישת זכויות מבעלי קרקע נוספים בעסקאות מורכבות או השלמת תהליכי השבחה. במקום לרתק לפרויקט את כל ההון העצמי בשלב מוקדם זה, היזם יכול להפנות חלק ממנו לפעילויות נוספות שלו.
-
האם המימון מוגבל לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית?
לא. המימון רלוונטי במיוחד להתחדשות עירונית בגלל המאפיינים של פרויקטים אלה – תקופת ייזום ארוכה, מורכבות מול דיירים ומול ועדות וקושי להעמיד ביטחונות מקרקעין בשלב המוקדם, אך הוא רלוונטי גם לעסקאות קומבינציה מורכבות, לפרויקטים מרובי בעלים ולמצבים נוספים שבהם יש פער זמן בין תחילת הפעילות לבין היכולת להעמיד ביטחונות סטנדרטיים. כל פרויקט נבחן לגופו על בסיס היתכנותו הכלכלית ופרופיל היזם.
